公司管理層亮相

投資者提問(wèn)

去年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入一輪調(diào)整，周期性的“打擺子”讓以住宅產(chǎn)品為主的開(kāi)發(fā)商們很受傷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)也證明了這一點(diǎn)：去年全國(guó)商品房銷售額下降達(dá)6.3%！

這讓具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)開(kāi)始凸顯出來(lái)。剛剛公布的萬(wàn)達(dá)商業(yè)2014年報(bào)顯示：銷售物業(yè)合同金額達(dá)1601.5億元，同比2013年增長(zhǎng)26.65%，這個(gè)增長(zhǎng)速度比全行業(yè)高了32個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)際投行分析師普遍看好萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699.HK）今后的走勢(shì)，此前給出的目標(biāo)價(jià)在60—85港元。一方面國(guó)家開(kāi)始出手救市，3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策。更重要的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)還有諸多優(yōu)勢(shì)沒(méi)有被市場(chǎng)充分發(fā)現(xiàn)，股價(jià)一直徘徊在48港元的發(fā)行價(jià)上下。 

租得好才能賣(mài)得好

在過(guò)去一年當(dāng)中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)各大城市又新增了23座商業(yè)綜合體，而且全部實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)準(zhǔn)點(diǎn)率100%、出租率100%、租金回收率100%，這是所有同行只能艷羨的數(shù)字。截止到2014年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有的已開(kāi)業(yè)商業(yè)綜合體數(shù)量已經(jīng)達(dá)到107座，遍布國(guó)內(nèi)的71座城市。

由于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有數(shù)量龐大的戰(zhàn)略品牌合作商，因此，每一座萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體在建成的同時(shí)都會(huì)配套開(kāi)業(yè)一個(gè)購(gòu)物中心，也就是說(shuō)，在去年新增的23個(gè)商業(yè)綜合體當(dāng)中，也新開(kāi)業(yè)了23個(gè)購(gòu)物中心，從業(yè)已公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前公司所擁有的107個(gè)購(gòu)物中心面積已經(jīng)達(dá)到1771萬(wàn)平方米，其中有1149萬(wàn)平方米的可出租面積，而且，這些購(gòu)物中心在開(kāi)業(yè)時(shí)基本都實(shí)現(xiàn)了滿鋪出租率。

當(dāng)電子商務(wù)對(duì)多數(shù)傳統(tǒng)商業(yè)體造成沖擊的時(shí)候，定位于中端消費(fèi)，以體驗(yàn)式為主導(dǎo)，提供餐飲、零售、娛樂(lè)和生活服務(wù)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體卻仍舊吸引著大量的消費(fèi)人群。過(guò)去的一年時(shí)間，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)遍布全國(guó)的107個(gè)商業(yè)綜合體總計(jì)吸引了16億人次的客流量，也就是說(shuō)，平均下來(lái)每天有將近440萬(wàn)人次的消費(fèi)者進(jìn)入到萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體，這也使得萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成為全國(guó)最大的線下消費(fèi)體驗(yàn)商業(yè)綜合體。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)銷售物業(yè)包括商鋪、寫(xiě)字樓、SOHO、住宅，其中住宅占比不到一半。齊全的銷售品種依托萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，可最大限度享受萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)帶來(lái)的紅利，物業(yè)內(nèi)在價(jià)值遠(yuǎn)超一般同類產(chǎn)品，而且很難復(fù)制，所以銷售速度、價(jià)格、毛利都遠(yuǎn)超過(guò)同行。

出租比賣(mài)房更賺錢(qián)

相對(duì)于銷售物業(yè)，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主體即萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收入和物業(yè)管理費(fèi)收入，在2014年的毛利率達(dá)到了73.89%。因此，盡管103.52億元的投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)在營(yíng)業(yè)收入占比上不足10%，但是在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)上占到了40.80%，也正是基于在投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)上的穩(wěn)定增長(zhǎng)，使得萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總收入同比2013年增長(zhǎng)24.31%，達(dá)1078.71億元；萬(wàn)達(dá)商業(yè)賺取了489.32億元的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)了3.35%；這其中，扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)因素，公司去年實(shí)現(xiàn)的核心凈利潤(rùn)為148.24億元，同比增長(zhǎng)了14.04%。

住宅開(kāi)發(fā)商賣(mài)完房子就只剩現(xiàn)金，萬(wàn)達(dá)商業(yè)卻幾乎“白賺”了面積全國(guó)最大的商業(yè)物業(yè)。除了銷售額穩(wěn)居全國(guó)前三，萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有物業(yè)更是遙遙領(lǐng)先于所有同行。2014年萬(wàn)達(dá)商業(yè)自持物業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2156萬(wàn)平米，較2013年底的1635萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了31.87%，從數(shù)據(jù)對(duì)比上來(lái)看，這一增速明顯高于公司去年在物業(yè)銷售確認(rèn)面積上的增速。從物業(yè)規(guī)模看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)已躋身全球最大不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)之列。物業(yè)租賃及商業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率進(jìn)一步提高，對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)顯著提升，使萬(wàn)達(dá)商業(yè)足以抵御房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

超越周期的眼光

萬(wàn)達(dá)當(dāng)家人王健林在歷次調(diào)整周期中，都能抓住時(shí)機(jī)，低位吸籌增加土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)回暖時(shí)別人無(wú)貨可賣(mài)，萬(wàn)達(dá)卻準(zhǔn)備好了充足的貨源。值得注意的是，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下仍有約7594萬(wàn)平方米的在建和待建物業(yè)，盡管這些儲(chǔ)備土地將近半數(shù)都位于經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的華東地區(qū)，但是其在購(gòu)地成本上仍舊保持一個(gè)較低的水平，2014年公司新購(gòu)置的土地儲(chǔ)備平均成本只有每平方米1187元，明顯低于行業(yè)平均水平，同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正逐漸將購(gòu)地的重點(diǎn)從此前的三四線城市重新回歸到一二線城市，這些儲(chǔ)備項(xiàng)目未來(lái)將繼續(xù)加大萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在投資物業(yè)上的比重，加之O2O戰(zhàn)略的推進(jìn)，利潤(rùn)仍有很大的釋放空間。

O2O已經(jīng)啟航

就在3月底，萬(wàn)達(dá)電商悄悄開(kāi)始對(duì)外測(cè)試，但外界立刻注意到了正式定名為“飛凡”的這個(gè)平臺(tái)。此前隨著兩家互聯(lián)網(wǎng)投資基金的入股，萬(wàn)達(dá)電商估值已達(dá)200億元，創(chuàng)造新成立公司估值增長(zhǎng)最快的紀(jì)錄。可以預(yù)見(jiàn)，一旦實(shí)現(xiàn)O2O戰(zhàn)略，萬(wàn)達(dá)商業(yè)終端資源的優(yōu)勢(shì)將能最大限度發(fā)揮，成為未來(lái)商業(yè)格局的重要主導(dǎo)者。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在未來(lái)數(shù)十年保持相對(duì)較快的穩(wěn)健發(fā)展，中國(guó)的居民收入將持續(xù)提升，消費(fèi)市場(chǎng)將持續(xù)擴(kuò)大。萬(wàn)達(dá)商業(yè)已占據(jù)先機(jī)，與中國(guó)城市、市民以及商家和諧共生，在給所在的每一座城市創(chuàng)造巨大價(jià)值、給市民帶來(lái)便利和快樂(lè)的同時(shí)，也能充分分享中國(guó)城市化、消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的十萬(wàn)億級(jí)別的商業(yè)機(jī)會(huì)。